ข้อควรรู้ก่อน กู้สินเชื่อเพื่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ หอพักให้เช่า
หากคุณมีที่ดินเปล่าหรือหรือกำลังจะซื้อที่ดินเพื่อลงทุน กิจการหอพัก แมนชั่น อพาร์ทเม้นท์ เรสซิเดนท์และโรงแรม คือทางเลือกที่น่าลงทุน ถึง แม้ว่าจะใช้เงินลงทุนในระยะแรกเริ่มที่ค่อนข้างสูง แต่เมื่อเปรียบเทียบกับการมีรายได้เข้ามาในระยะยาวก็คุ้มค่า และถึงจะต้องการขายที่ดินเร็วกว่าที่ตั้งใจไว้ก็ไม่ต้องเป็นกังวลไปว่าจะขาดทุน เพราะอาคารของหอพักที่สร้างบนที่ดินนั้นจะเป็นตัวที่เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินอีกทางหนึ่ง ครั้งนี้เราจึงมีความรู้เกี่ยวกับการกู้สร้างอพาร์ทเม้นท์แบ่งปันกัน
ความสำคัญของกิจการโรงแรมและหอพัก
ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ซึ่งเป็นปัจจัยพื้นฐานที่จำเป็นต่อการดำรงค์ชีวิต ซึ่งส่งผลต่อคุณภาพชีวิตของมนุษย์โดยตรง ดังนั้นประชาชนทุกกลุ่มจึงมีความต้องการที่อยู่อาศัยด้วยกันทั้งนั้น แต่กลุ่มที่ภาครัฐให้ความสำคัญคือกลุ่มประชาชนที่ไม่มีรายได้เพียงพอที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย จึงมีความจำเป็นต้องการที่อยู่อาศัยประเภทให้เช่า เช่น หอพัก อพาร์ทเม้นท์ หรือแมนชั่น เป็นต้น และเพื่อส่งเสริมธุรกิจประเภทนี้ในปี พ.ศ. 2529 ธนาคารอาคารสงเคราะห์จึงเริ่มให้สินเชื่อเพื่อการพัฒนากิจการอพาร์ทเม้นท์ขึ้น โดยมีจุดประสงค์ที่ต้องการเร่งสร้างที่อยู่อาศัยประเภทอพาร์ทเม้นท์ห้แก่ผู้ที่รายได้น้อยและรายได้ปานกลางขึ้นโดยเร็ว ด้วยการสนับสนุนผู้ประกอบการให้กู้สร้างหอพัก นอกจากนี้ในปี พ.ศ. 2533 มีการปรับปรุงหลักเกณฑ์การให้สินเชื่อประเภทแฟลตให้เช่า หรืออพาร์ทเม้นท์ ให้สอดคล้องกับกฎหมายควบคุมอาคารที่กำหนดให้อพาร์ทเมนต์ต้องมีขนาดที่ดินไม่ต่ำกว่า 60 ตารางวา และแต่ละห้องพักมีขนาดไม่ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร และหน้ากว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ซึ่งจะช่วยให้ผู้พักอาศัยมีคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นอีกด้วย
ถ้าต้องการกู้เพื่อสร้างหอพักหรือโรงแรมต้องขอสินเชื่อประเภทไหน
สถาบันการเงินและธนาคารต่างๆ มีสินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการที่ต้องการกู้สร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์แมนชั่น หรือโรงแรมไว้บริการ สินเชื่อประเภทนี้จะเป็นคนละประเภทกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทั่วๆ ไป ซึ่งเราขอกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เอง แต่สินเชื่อประเภทนี้จะจัดอยู่ในหมดหมู่สินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการ ภายใต้ชื่อต่างๆ ตามแต่ละธนาคาร เช่น สินเชื่อเพื่อการพัฒนาอพาร์ทเมนต์ให้เช่าของธนาคารอาคารสงเคราะห์ สินเชื่อเพื่อธุรกิจอพาร์ทเมนต์และโรงแรมของธนาคารกสิกรไทย และสินเชื่อเพื่อสร้างอพาร์ทเมนต์-หอพักของธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย เป็นต้น
กู้เพื่อจุดประสงค์อะไรได้บ้าง
เงื่อนไขของสินเชื่อนั้นจะแตกต่างไปตามแต่ละสถาบันการเงินและธนาคาร บางธนาคารนอกจากสามารถกู้ค่าก่อสร้างได้แล้ว ผู้ประกอบการยังสามารถกู้เพื่อการตกแต่งภายในหรือต่อเติมอาคาร รวมไปถึงการกู้เพื่อไถ่ถอนจำนองอาคารจากสถาบันการเงินอื่น เพื่อซื้อหรือชำระหนี้อาคารได้อีกด้วย
กู้ได้มากแค่ไหน เกณฑ์พิจารณาวงเงินกู้เป็นอย่างไร
วงเงินกู้นั้นก็จำแตกต่างกันไปตามเงื่อนไข และข้อกำหนดของธนาคาร บางธนาคารสามารถกู้ได้มากถึง 100% ของมูลค่างานก่อสร้างสำหรับการกู้เพื่อก่อสร้าง แต่บางธนาคารให้กู้เพียง 80% ของมูลค่าโครงการเท่านั้น นอกจากนี้บางธนาคารก็กำหนดอีกด้วยว่าที่ดินที่จะก่อสร้างนั้นจะต้องเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้กู้
ส่วนเกณฑ์ที่ธนาคารใช้ประกอบการพิจารณาวงเงินกู้นั้น ธนาคารอาจพิจารณาจากรายรับค่าเช่าห้องพักอาศัยที่เป็นไปได้จาก การประเมินรายรับของกิจการ ถ้าเป็นหอพักจะประเมินจากการสำรวจข้อมูลของกิจการหอพักที่มีอยู่ในบริเวณใกล้เคียง อย่าง ธอส. จะกำหนดเขตพื้นที่ภายในรัศมี 10 กิโลเมตร และคิดอัตราการเช่าอยู่ที่ 80% ของจำนวนห้องพักทั้งหมด แล้วจึงหักออกด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด ก็จะได้เป็นรายรับคงเหลือสุทธิ ถ้าเป็นโรงแรมก็จะพิจารณาโรงแรมในบริเวณใกล้เคียงด้วยหลักการเช่นเดียวกัน
เมื่อได้รายรับคงเหลือสุทธิออกมาแล้ว สิ่งที่จะพิจารณาลำดับต่อไปก็คือรายรับคงเหลือสุทธิจะต้องมากกว่าจำนวนเงินที่จะต้องชำระหนี้ต่องวด โดยธนาคารจะใช้อัตราส่วน DCR (Debt Coverage Ratio) เข้ามาคำนวณ โดยให้รายรับคงเหลือสุทธิเป็นเศษ และหารด้วยจำนวนเงินชำระต่องวดเป็นส่วน
DCR = รายรับคงเหลือสุทธิ / จำนวนเงินชำระต่องวด
อัตราส่วนนี้จะบ่งชี้ว่า รายรับคงเหลือสุทธิที่คาดว่าจะทำได้นั้นจะสามารถนำไปชำระงวดหนี้ได้กี่ครั้ง ซึ่งถ้าหากค่า DCR ที่มากกว่าหมายถึงมีความสามารถในการชำระหนี้ที่สูงกว่า จึงมีแนวโน้มมากกว่าที่จะได้รับพิจารณาวงเงินกู้ตามที่ขอ โดยทั้งนี้ธนาคารจะมีตัวเลขอัตราส่วน DCR กำหนดเอาไว้เป็นเกณฑ์ขั้นต่ำโดยไม่ไม่อนุมัติวงเงินกู้ในกรณีที่ DCR ต่ำกว่าตัวเลขที่ตั้งไว้ เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กำหนดไว้ว่า DCR จะต้องมากกว่า 1.20 เท่า ซึ่งหมายถึงต้องมีรายรับสุทธิมากกว่างวดชำระหนี้ 1.20 เท่า
อย่างไรก็ตาม DCR เป็นเพียงปัจจัยหนึ่งในการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อและวงเงินกู้ ธนาคารยังพิจารณาถึงปัจจัยอื่นๆ อีก โดยเฉพาะเรื่องคุณสมบัติของผู้กู้ซึ่งเราจะกล่างถึงในลำดับต่อไป
กู้ได้นานเพียงใด
สินเชื่อเพื่อผู้ประกอบการอพาร์ทเม้นท์ หอพัก และโรงแรมนั้น ส่วนใหญ่แล้วธนาคารกำหนดระยะเวลากู้เอาไว้อยู่ในช่วง 7-10 ปี แต่ก็มีธนาคารหรือสถาบันการเงินบางแห่งที่ให้กู้นานถึง 15 ปี
ระยะปลอดเงินต้นคืออะไร นานเท่าไร
ช่วงเวลาระหว่างการก่อสร้างหอพักหรือโรงแรมนั้นเป็นช่วงเวลาที่รายรับยังไม่เกิดขึ้น และจะเกิดรายรับขึ้นก็ต่อเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จสมบูรณ์จนเปิดให้เช่าได้แล้ว แต่เกิดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างขึ้นแล้วเป็นงวดๆ ที่เจ้าของกิจการจ่ายให้ผู้รับเหมาก่อสร้าง ธนาคารไม่ได้ยกเว้นการคิดดอกเบี้ยในช่วงเวลานี้ แต่หลายธนาคารจะยกเว้นการคิดดอกเบี้ยจากวงเงินกู้ และเรียกระยะเวลานี้ว่าเป็นระยะเวลาปลอดเงินต้น (Grace Period) ซึ่งดอกเบี้ยที่คิดจะจากยอดจริงที่เบิกไปจ่ายให้แก่ผู้รับเหมาเท่านั้น ดังนั้นการเลือกสินเชื่อที่มีระยะเวลาปลอดเงินต้นที่นานกว่าย่อมจะเป็นประโยชน์ต่อผู้กู้ ซึ่งระยะเวลาปลอดเงินต้นนั้นมีตั้งแต่ 12-18 เดือน แตกต่างกันไปตามแต่ละธนาคาร เมื่อพ้นระยะปลอดหนี้แล้ว ธนาคารจะเริ่มคิดอัตราดอกเบี้ยจากวงเงินกู้ตามปกติ และผ่อนสินเชื่อตามวิธีการผ่อนลดต้นลดดอก
สำหรับการเบิกจ่ายงวดแก่ผู้รับเหมานั้นธนาคารจะพิจารณาจ่ายตามความคืบหน้าจริงของงาน โดยธนาคารจะมาตรวจงานแล้วจึงอนุมัติจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาในแต่ละงวด ซึ่งเป็นข้อดีอย่างหนึ่งที่ทำให้ผู้รับเหมาไม่ทิ้งงาน
คุณสมบัติของผู้กู้ และเงื่อนไขอื่นๆ
คุณสมบัติของผู้กู้นั้นเป็นสิ่งที่ธนาคารกำหนดขึ้น มีความแตกต่างกันไปในรายละเอียดตามแต่ละธนาคาร จึงควรศึกษาเงื่อนไขของทางธนาคารอีกครั้ง
- ผู้กู้สามารถกู้ในนามบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่ประกอบธุรกิจอพาร์ทเม้นท์หรือโรงแรมก็ได้
- ผู้กู้เป็นผู้ที่มีประวัติการเงินดี และยินยอมให้ธนาคารตรวจสอบเครดิตบูโร
- กรณีกู้สร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์และโรงแรม กรรมสิทธิ์ในที่ดินต้องเป็นของผู้กู้ หรือผู้เกี่ยวข้องทางตรง เช่น บิดา มารดา คู่สมรส บุตร เป็นต้น โดยจะต้องสามารถตรวจสอบสถานภาพได้ตามนิตินัย
- พิจารณาถึงรายได้รายเดือนขึ้นต่ำของธุรกิจตามที่ธนาคารกำหนด
- พิจารณาที่ตั้งของธุรกิจโดยจะต้องอยู่ในเขตพื้นที่ที่ธนาคารกำหนด
- พิจารณาสาธารณูปโภคที่พื้นที่ที่โครงการตั้งอยู่ ได้แก่ ประปา ไฟฟ้า ถนน
- พิจารณาประสบการณ์ในการประกอบธุรกิจของผู้กู้
- พิจารณารายได้ประจำ หรือรายได้จากธุรกิจอื่น หรือธุรกิจเดียวกันของผู้กู้
เอกสารประกอบการพิจารณาสินเชื่อเพื่อสร้างหอพัก อพาร์ทเม้นท์และโรงแรม
กรณีบุคคลธรรมดา
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้กู้
- สำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรส (ถ้ามี)
- รายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6 เดือนของผู้กู้
- ประวัติผู้กู้ และประสบการณ์ในการดำเนินธุรกิจ
กรณีนิติบุคคล
- สำเนาหนังสือรับรองบริษัท (อายุไม่เกิน 3 เดือนนับแต่วันที่ออกเอกสาร)
- สำเนารายชื่อผู้ถือหุ้น
- สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ
- สำเนาบัตรประชาชนของผู้มีอำนาจลงนาม
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้มีอำนาจลงนาม
- งบการเงินย้อนหลัง 3 ปี
- รายการเดินบัญชีนิติบุคคลย้อนหลัง 6 เดือน
- รายการเดินบัญชีของกรรมการนิติบุคคลย้อนหลัง 6 เดือน
- ใบทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม
- สำเนาโฉนดที่ดินซึ่งเป็นหลักประกัน
- รายละเอียดการก่อสร้าง ใบอนุญาตก่อนสร้าง และแผนผังสิ่งปลูกสร้าง
ข้อมูลอ้างอิง: ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารกสิกรไทย และธนาคารไทยเครดิต เพื่อรายย่อย
